La asamblea la aprueba, cada unidad paga según su coeficiente y la mora tiene un tope legal. Lo que todo propietario y administrador debe tener claro.
La cuota de administración es lo que paga cada unidad para sostener el conjunto: vigilancia, aseo, mantenimiento de ascensores y zonas comunes, servicios públicos de las áreas comunes, seguros, el administrador y el fondo de imprevistos. Es la principal fuente de ingresos de una propiedad horizontal y, también, la causa de buena parte de los conflictos entre vecinos y administración.
En Colombia la regula la Ley 675 de 2001, que dice quién decide el monto, cómo se reparte y qué pasa cuando alguien no paga. Esto es lo esencial.
La fija la asamblea general de copropietarios al aprobar el presupuesto anual del conjunto. El administrador prepara el proyecto de presupuesto y lo presenta, pero no puede subir la cuota por su cuenta ni el consejo de administración puede hacerlo en lugar de la asamblea.
Por eso la asamblea ordinaria, que se reúne cada año en los primeros meses, es el momento clave: allí se revisan las cuentas del año anterior y se aprueba el presupuesto que define cuánto pagará cada unidad.
No. La ley no ata la cuota al salario mínimo ni a ningún otro índice. Sube cuando la asamblea aprueba un presupuesto mayor. Algunos reglamentos de propiedad horizontal sí prevén un ajuste anual con un índice; si el tuyo lo dice, ese es el que aplica. Ante la duda, revisa el reglamento del conjunto.
Por regla general, cada unidad aporta según su coeficiente de copropiedad, el porcentaje que le asigna el reglamento según su área y otros criterios. Un apartamento con coeficiente más alto paga una parte mayor del presupuesto.
Un ejemplo sencillo: si el presupuesto anual del conjunto es de $600 millones y un apartamento tiene un coeficiente de 0,5 %, le corresponden $3 millones al año, es decir, $250.000 al mes. Algunos conjuntos mixtos (con locales, parqueaderos o depósitos) usan módulos de contribución para que cada sector pague los gastos que le corresponden; eso también debe estar en el reglamento.
Frente al conjunto, el propietario y quien ocupa la unidad (por ejemplo, el arrendatario) responden de forma solidaria por las expensas comunes ordinarias. En la práctica, el contrato de arrendamiento suele decir quién la paga, pero si nadie paga, el conjunto puede cobrarle al propietario.
El artículo 30 de la Ley 675 establece que el retraso en el pago genera intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera. La asamblea puede fijar un interés menor, pero nunca uno mayor.
Primero se suele hacer un cobro persuasivo: recordatorios, estado de cuenta y acuerdos de pago. Si no funciona, el conjunto puede ir a un proceso ejecutivo. Según el artículo 48 de la ley, el título ejecutivo es el certificado de deuda que expide el administrador; la Corte Constitucional precisó que debe acompañarse de las actas de asamblea donde consten las deudas.
Este artículo es informativo. Cada conjunto tiene su reglamento y cada caso de cobro tiene sus particularidades: antes de iniciar un proceso o de aplicar una sanción, consulta con un abogado.
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No por su cuenta. La cuota sale del presupuesto que aprueba la asamblea general de copropietarios; el administrador solo lo propone.
No automáticamente. La Ley 675 no la ata a ningún índice; sube cuando la asamblea aprueba un presupuesto mayor, salvo que el reglamento del conjunto prevea otro ajuste.
Hasta una y media veces el interés bancario corriente certificado por la Superintendencia Financiera (artículo 30 de la Ley 675). La asamblea puede fijar uno menor.
Frente al conjunto, el propietario y el ocupante responden de forma solidaria por las expensas ordinarias. Quién la paga entre ellos lo define el contrato de arrendamiento.
